解决新老房贷利差问题 商业银行完善存量房贷利率定价机制

　　事关房贷利率，又有重要新变化。10月31日，工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行、招商银行等银行公告，将完善存量个人住房**利率定价机制，同时明确了重定价周期调整安排。记者从市场利率定价自律机制获悉，其他股份制商业银行和地方法人银行的类似公告也将于近日发布。

　　这是落实**人民银行公告〔2024〕**1号(下称“公告”的举措。根据公告，自11月1日起，存量房贷利率与**新发放房贷利率偏离达到**幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。此外，自11月1日起，合同约定为浮动利率的，房**人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。

　　专家认为，完善存量个人住房**利率定价机制，有望从根本上解决新老房贷利差问题。未来，居民购房后的存量房贷利率调整将更加灵活，有助于减轻居民还款压力，稳定市场预期，促进购房需求进一步释放。

　　完善存量个人住房**利率定价机制

　　“房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。”专家表示，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。

　　专家认为，本次完善存量个人住房**利率定价机制，既治标又治本，有望从根本上解决新老房贷利差问题，建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。

　　“在新机制下，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾。”专家表示。

　　记者从商业银行获悉，为兼顾合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算，将该偏离幅度约定为30个基点(BP。

　　比如，**银行公告，如果客户的房贷LPR(**市场报价利率加点值，高于**新发放房贷利率平均加点值加30BP的，客户可向其申请调整LPR加点值。

　　“偏离幅度的设定是调整规则的关键内容。”专家表示，偏离幅度如果设定过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷的规模，不利于建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。偏离幅度如果设定过小，可能造成**重置合同，超出银行业务承受能力，借款人也难以及时享受到优惠。

　　具体调整规则为，以**人民银行**发布的**新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30BP为门槛值，如果存量房贷的加点幅度高于门槛值，则可与银行协商调整为门槛值。对应的加点幅度为**人民银行**发布的**新发放房贷利率减去对应季度的5年期以上LPR均值。

　　**人民银行在其官网的“利率政策”栏目中，于每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度**新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。

　　例如，**人民银行官网公布的2024年第三季度**新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，当季度5年期以上LPR均值为3.85%，则对应的加点幅度为-52BP(3.33%-3.85%，调整门槛为-22BP(-52BP 30BP，也就是所有加点幅度高于-22BP的存量房**人，可与银行协商，将加点幅度调整至-22BP。

　　“考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。”专家表示。

　　中指研究院政策研究总监陈文静表示，存量个人住房**利率定价机制进一步完善后，居民购房后的存量房贷利率调整将更加灵活。当存量房贷利率明显偏高时，存量房**人可以更快调整房贷利率，有助于稳定市场预期，也有助于促进购房需求的释放。

　　已经基本完成对存量房贷利率的批量调整

　　目前，我国已经基本完成对存量房贷利率的批量调整。记者从央行获悉，初步统计，截至10月28日，21家**性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调，各地方法人银行也在10月31日完成批量调整。

　　专家表示，未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。

　　“本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷利率差异大于30BP，将推动存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。”专家表示。

　　房贷重定价周期可选择3个月、半年或一年

　　根据公告，自11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房**借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。

　　重定价周期是指浮动利率**合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准会调整为最近一个月LPR所对应的数值。公告取消了对个人住房**重定价周期最短为一年的行政性限制。

　　记者梳理商业银行公告发现，大多数银行提供的重定价周期共三个选项：3个月、半年、一年。

　　“重定价周期为3个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。需要注意的是，大多数银行规定，存量房**人在整个**存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。”专家表示。

　　专家称，房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个**周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。

　　“在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可越早享受降息红利。如果未**济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。”专家表示。

　　东方金诚**宏观分析师王青认为，考虑到房贷期限普遍较长，LPR可能要经历几轮上行及下行波动，因此三个重定价周期对借款人来说差别不大。不过，对于存续期较短的房贷，鉴于接下来利率还有下行趋势，选择较短周期更为有利，这样就能更早更多地享受到利率下调带来的优惠。